Airbnb zarabia więcej niż długoterminowy czynsz - tak mówi kalkulacja na serwetce. Problem w tym, że większość właścicieli liczy przychód brutto z platformy i porównuje go z czynszem netto, ignorując koszty operacyjne sięgające 30-45% przychodu, sezonowość i rosnące ryzyko regulacyjne. Ten artykuł pokazuje, jak te dwa modele naprawdę wyglądają po uwzględnieniu wszystkich zmiennych.
Najem krótkoterminowy (STR - short-term rental) to wynajem mieszkania na doby lub tygodnie przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com. Prawnie jest to umowa o świadczenie usług zakwaterowania turystycznego, regulowana Kodeksem cywilnym - nie Ustawą o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że właściciel ma tu znacznie silniejszą pozycję: gość nie korzysta z ochrony lokatorskiej i nie trzeba przeprowadzać postępowania eksmisyjnego.
Najem długoterminowy to klasyczne wynajęcie mieszkania na miesiące lub lata, z regularnym czynszem i umową najmu lokalu mieszkalnego. Tu wchodzi pełne prawo lokatorskie - z zimowym okresem ochronnym, procedurami eksmisji i obowiązkiem wskazania lokalu zastępczego przez gminę.
Oba modele mogą rozliczać się ryczałtem 8,5% jako najem prywatny - ale z ważnymi zastrzeżeniami, do których wrócimy w sekcji o podatkach. Zanim wybierzesz model, musisz odpowiedzieć sobie na pytanie: czy chcesz prowadzić biznes hotelowy, czy chcesz mieć stabilny dochód pasywny?
Najczęstszy błąd przy porównaniu modeli to zestawianie przychodu brutto STR z czynszem netto z najmu długoterminowego. To porównanie jabłek z pomarańczami.
Realne liczby dla najmu krótkoterminowego w Polsce wyglądają tak:
Od tych kwot musisz odjąć koszty operacyjne, które w STR wynoszą standardowo 30-45% przychodu brutto:
Po stronie długoterminowej: według raportu Rankomat i Rentier.io, średnia rentowność brutto najmu w Polsce w 2024 r. to 5,1-5,8%, z ok. 4,4% netto w Warszawie i ok. 4% netto w Krakowie. Czynsz jest niższy, ale przewidywalny i nie wymaga stałego zaangażowania operacyjnego.
Uczciwe porównanie wygląda tak: jeśli Twoje mieszkanie w centrum Krakowa może zarobić 8 000 PLN brutto miesięcznie na Airbnb i 4 000 PLN czynszem długoterminowym, to po kosztach operacyjnych STR (zakładając 40%) zostaje Ci ok. 4 800 PLN. Różnica sprowadza się do 800 PLN miesięcznie - i to zanim uwzględnisz czas oraz ryzyko.
Najem krótkoterminowy to faktycznie prowadzenie małego hotelu. Lista zadań, które musisz ogarnąć lub zlecić:
Jeśli zarządzasz sam, licz minimum 10-15 godzin tygodniowo przy jednym apartamencie. Jeśli oddajesz firmie zarządzającej, odliczasz sobie 18-35% przychodu - i de facto kupujesz czas, nie bierność.
Najem długoterminowy po znalezieniu dobrego najemcy jest znacznie mniej absorbujący. Główny wysiłek to selekcja najemcy (kilka tygodni, co kilka lat) i obsługa sporadycznych usterek. Przy kilku mieszkaniach długoterminowych warto zautomatyzować powtarzalne zadania - generowanie należności, wysyłanie przypomnień o płatnościach i obsługę zgłoszeń - bo to właśnie te drobne czynności kumulują się w dziesiątki godzin rocznie. FLATFLOW pozwala obsłużyć je z jednego panelu bez ręcznej roboty.
Rotacja w dużych miastach to zwykle 2-8 tygodni pustostanu między najemcami - mniej niż typowa sezonowa dolina w STR.
Każdy model ma swój rodzaj ryzyka prawnego.
Od 20 maja 2026 r. wchodzi w życie Rozporządzenie UE 2024/1028 o zbieraniu danych STR. Każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo musi być zarejestrowany i mieć numer identyfikacyjny nadany przez gminę. Brak rejestracji grozi karą do 50 000 zł. Platformy nie będą mogły publikować ogłoszeń bez tego numeru.
Równolegle w Polsce trwa procedura legislacyjna (projekt ustawa UC135), która ma dać gminom prawo do tworzenia stref zakazu STR i limitowania wynajmu prywatnego do 3 miesięcy rocznie. Kraków, Warszawa, Gdańsk i Sopot od lat lobbują za takimi przepisami. Jeśli planujesz zakup mieszkania pod STR w centrum turystycznego miasta, kalkuluj scenariusz, w którym za 2-3 lata model może być ograniczony regulacyjnie.
Po stronie long-term ryzyko koncentruje się na trudnym lokatorze. Według danych RegioDom ok. 70% właścicieli miało problemy z najemcami. Procedura eksmisji to postępowanie sądowe trwające kilka miesięcy do ponad roku, a jeśli sąd przyzna lokal socjalny - oczekiwanie na ofertę gminy może ciągnąć się latami.
Dodatkowo od 1 listopada do 31 marca obowiązuje zimowy okres ochronny - nawet prawomocny wyrok eksmisyjny nie pozwala na fizyczne wyeksmitowanie lokatora w tym czasie.
Odpowiedzią jest najem okazjonalny: najemca podpisuje akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy. Eksmisja jest wtedy znacznie szybsza, ale wymaga notariusza (koszt ok. 200-500 zł) i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Podmioty prowadzące działalność gospodarczą mogą korzystać z jeszcze silniejszego instrumentu - najmu instytucjonalnego, który nie wymaga angażowania gminy i nie ma ustawowego limitu 10 lat trwania umowy.
Oba modele mogą korzystać z ryczałtu 8,5% do 100 000 zł przychodu (12,5% od nadwyżki) jako najem prywatny. Ale tu zaczynają się różnice.
Dla najmu długoterminowego to czysta sytuacja - żaden organ podatkowy nie kwestionuje prywatnego charakteru wynajmu mieszkania jednemu najemcy na umowę roczną.
Dla STR sprawa jest bardziej złożona. Interpretacja indywidualna KIS z 14 kwietnia 2025 r. potwierdziła, że najem krótkoterminowy może być traktowany jako najem prywatny z ryczałtem 8,5% - ale tylko przy braku cech działalności gospodarczej. Jeśli wynajmujesz wiele lokali z pełną automatyzacją i obsługą, fiskus może zakwalifikować to jako DG - z obowiązkiem VAT 8% dla usług noclegowych, składkami ZUS i KSeF od 2026.
Kluczowa zmiana, o której wielu właścicieli jeszcze nie wie: od 1 lipca 2024 r. obowiązuje dyrektywa DAC7. Airbnb, Booking.com i Expedia mają obowiązek raportowania do Krajowej Administracji Skarbowej danych wszystkich sprzedawców z więcej niż 30 transakcjami lub przychodem powyżej 2 000 EUR rocznie. Dane za 2023-2024 trafiły do fiskusa do 31 stycznia 2025 r. Kara za niezgłoszenie przychodów: do 30 000 zł, a kontrola może sięgnąć 5 lat wstecz. Era niewidocznego Airbnb skończyła się definitywnie.
Nie ma jednej odpowiedzi - są natomiast konkretne zmienne, które powinny decydować:
Najem krótkoterminowy sprawdza się, jeśli:
Najem długoterminowy sprawdza się, jeśli:
Wielu doświadczonych inwestorów stosuje model mieszany: STR w sezonie (majówka-wrzesień), najem miesięczny poza sezonem. To sensowny kompromis dla miast z wyraźną sezonowością, jak Gdańsk, Sopot czy Zakopane - ale wymaga elastyczności zarządczej i dobrego prognozowania kalendarza.
Podsumowując: najem krótkoterminowy może zarabiać więcej - ale tylko przy aktywnym zarządzaniu, dobrej lokalizacji i pełnej świadomości kosztów operacyjnych oraz rosnącego ryzyka regulacyjnego. Najem długoterminowy oferuje niższy przychód, ale wyższą przewidywalność i znacznie mniejsze zaangażowanie. Wybór między nimi to nie kwestia co zarabia więcej - to kwestia co pasuje do Twojego czasu, apetytu na ryzyko i struktury portfela.
Więcej nieruchomości nie musi oznaczać więcej chaosu. FLATFLOW rośnie razem z Twoim portfelem nieruchomości - każda kolejna jednostka do zarządzania to kilka kliknięć, nie tygodnie wdrażania.
Dołącz do właścicieli i zarządców, którzy zamienili chaos w procesy i budują najem na twardych danych. Praktyczny wpis w każdy czwartek o 17:00.
*Podając swój adres e-mail wyrażasz zgodę na otrzymywanie od nas informacji handlowych środkami komunikacji elektronicznej.
